Development

‘In gelul kan je niet wonen’

  • Robin Vriends
    Senior Ontwikkelaar | 26 februari 2020

Opinie – Robin Vriends

De Nederlandse woningmarkt kampt met een crisis: woningnood. Grote hoeveelheden woningzoekenden vissen achter het net. Is woningnood nieuw? Nee, eind jaren ‘70 kampte Jan Schaefer met dezelfde problematiek. Zijn bekendste uitspraak: ‘In gelul kan je niet wonen’.

De ruimtelijke ontwikkeling van Nederland kampt met gigantische opgaven. We (onder)kennen ze allemaal. Tijdens het Woonvastgoed2020 congres in Rotterdam op 6 februari vatte Hamit Karakus het mooi samen:

  1. Het woningtekort
  2. Duurzaamheid, circulariteit, klimaatadaptatie
  3. Mobiliteit
  4. Verdichting, verstedelijking
  5. Betaalbaarheid

Zijn oproep is een integrale aanpak om al deze opgaven in één keer aan te pakken. Ofwel, in één gebied dat ontwikkeld wordt dienen al deze grote vraagstukken in één keer opgelost te worden. Ronald Huikeshoven van AM onderschrijft dit in zijn verhaal op hetzelfde congres: integrale gebiedsontwikkeling zorgt voor het aanpakken van de genoemde opgaven en tempo in de woningbouwproductie. Dit raakt een kern van waarheid: door schaalgrootte kunnen grote opgaven beter aangepakt worden; denk bijvoorbeeld aan collectieve energieoplossingen. Maar waar integrale gebiedsontwikkeling echter volledig aan voorbij gaat is in de huidige tijd het meest relevante punt: tempo! Gebiedsontwikkeling is namelijk per definitie gruwelijk traag, zeker als al de geschetste problemen tegelijk opgelost moeten worden. Daarnaast wordt in Nederland beleid geschreven op de vierkante millimeter, wat volledig voorbij gaat aan het grootste probleem van Nederland op dit moment: betaalbaar wonen. Keren we daarmee terug naar eind jaren ’70?

Stapelen, stapelen, stapelen

En dan heb ik het niet over stenen, maar dan heb ik het over eisen, wensenlijstjes en ambities uit visiedocumenten of marktpartijen die enkel gaan voor het onderste uit de kan. In economische hoogconjunctuur deelt de overheid ook graag mee in de ‘winst’ door het verzilveren van hoge grondprijzen en het incorporeren van torenhoge ambities binnen de projecten die zo hard nodig zijn. Deze ambities zijn nodig om Nederland naar een hoger plan te tillen, maar slaat in sommige gevallen best een beetje door. Het natuurinclusief, gasloos, energieneutraal, stikstofloos en circulair bouwen van een woontoren die volledig voldoet aan de gemeentelijke parkeernormen in een willekeurige binnenstad in de G5 is een prachtig wensbeeld. Vervolgens komt nog het bonnetje voor de erfpachtsuppletie, air rights of de grondprijs. Het resultaat: een flinke kostensom. Wie betaalt voor dit totaalplaatje uiteindelijk de rekening? Over het algemeen is dat de woonconsument. De politieagent, verpleegster of onderwijzer die naarstig op zoek is naar een betaalbare woning om in de buurt van het werk en voorzieningen te wonen heeft deze zoektocht allang opgegeven.

Een voorbeeld: gasloos bouwen werd door de sector eigenlijk zonder morren geaccepteerd. Het gevolg: zo’n tien- tot vijftienduizend euro extra bouwkosten voor bijvoorbeeld een gemiddelde rijwoning. De woonconsument betaalt en heeft daarmee indirect te dulden dat een nog niet goed uitgedacht verwarmingsalternatief in de tuin of op het dak wordt geplaatst: een bullebak van een luchtwarmtepomp. In landen als Frankrijk en Duitsland moeten ze toch denken dat we gek zijn geworden in Nederland om dat fijnmazige gasnetwerk zomaar dicht te draaien.

Productie: we roepen het links, maar frustreren het rechts

We hebben woningbouwproductie nodig, en snel. De steden blijven groeien: in de periode tussen 2020 en 2035 is de verwachting voor bijvoorbeeld de Metropoolregio Amsterdam een toename van 10 tot 17% van het aantal huishoudens. De druk op de stad in combinatie met de hoge kostprijs resulteert in schokkende cijfers: in Q4 2019 kostte een nieuwbouwwoning gemiddeld bijna vier ton. Vierhonderdduizend euro! Als koppel moet je een gezamenlijk inkomen hebben van zo’n € 76.000 per jaar om dat te kunnen bekostigen. Dat de term woningnood dus steeds vaker genoemd wordt is niet gek. Veel mensen kunnen het niet meer bekostigen of komen in een woning terecht die eigenlijk niet bij hen past. De productiemotor moet dus echt verder op stoom worden gebracht, maar het tegenovergestelde lezen we terug in nieuwsberichten over het aantal ingediende nieuwbouwvergunningen. Dat aantal daalt. De productie moet omhoog; we roepen het links, maar frustreren het rechts.

#HoeDan?

De grote vraag is vervolgens: maar hoe dan? Moeten alle ambities klakkeloos het raam uit en focussen we ons alleen maar op productie? Het antwoord is nee. Laten we starten met het doorbreken van het gevoel van wantrouwen tussen investerende partijen en gemeenten. En wellicht biedt een systeem dat zorgt voor meer stabiliteit naar de toekomst toe voor wat meer rust in de markt. Allereerst een aantal zaken die we gewoonweg nooit meer zouden moeten doen:

  • Gaandeweg de spelregels veranderen. Dat doen we ook niet bij een potje Monopoly, anders heet dit valsspelen. Wanneer partijen investeren in een gebied is het een doodsteek om gaandeweg plotseling de spelregels drastisch om te gooien. Het gevolg kan immers zijn dat zittende eigenaren hun grondwaarde (en daarmee soms ook hun pensioen) zien verdampen of dat investerende partijen met een onrendabele businesscase blijven zitten. Het gebied zit dan op slot.
  • Overvragen. Er zijn projecten genoeg die vastlopen doordat marktpartijen of gemeenten gewoonweg overvragen. Neem een ontwikkelaar die een onmogelijk en omvangrijk programma koste wat kost in een stedenbouwkundige constellatie probeert te gieten. Of een gemeente die 50% sociale huurwoningen eist die volledig energieneutraal, klimaatadaptief, zelfregulerend en stikstof-absorberend zijn.
  • Niet-transparant opereren. Het is zaak altijd te doorgronden wat elkaars belangen zijn en hier open over zijn. Wees wat meer transparant! Wat beoogt een ieder in een gebied? Leg eens je berekeningen op tafel en accepteer dat marktpartijen over het algemeen een winstoogmerk hebben.

Een aantal oplossingsrichtingen op een rij

  • Een stabiel systeem: er is meer stabiliteit naar de toekomst toe benodigd. Misschien ligt de oplossing in een systeem waarbij op een privaatrechtelijke manier belangrijke spelregels op voorhand afgedeald worden. En dan ver voordat er überhaupt een anterieure overeenkomst in zicht is, bij voorkeur op gebiedsniveau. Vooraf heldere kaders die niet gaandeweg 180 graden kunnen draaien omdat deze in basis zijn vastgelegd. Vervolgens is het zaak een goede balans te vinden in wat rigide zou moeten zijn en wat flexibel is in deze afspraken. De kleuring en programmering van een gebied moeten immers kunnen meebewegen met wat er om ons heen gebeurt. Ofwel, een gebiedsvisie waarin de belangrijkste zaken worden vastgelegd voor, zeg, tien jaar?
  • Friso de Zeeuw zegt het altijd zo mooi: ‘ontslakken!’. Ga nou eens voor die kortere procedure zonder pre-concept-voorontwerp bestemmingsplan, zet nou eens alles op alles om tempo te maken. Nú is het economisch getij ons goed gezind om gas te geven. En zorg dat er een goede mix ontstaat tussen goede, betaalbare woningen en het duurdere segment.
  • Terug naar de Ruimtelijke Ordening zoals deze ooit bedoeld is. Er is gewoonweg sturing vanuit het Rijk nodig om de grote lijnen uit te zetten. De NOVI lijkt een stap in de goede richting, waarin de systeemverantwoordelijkheid van het Rijk voor de grote thema’s die van nationaal belang zijn wordt omschreven. Helaas, ook in deze visie blijft de sterk doorgevoerde decentralisatie van verantwoordelijkheden naar de lokale overheid stevig overeind. Inmiddels mag toch wel duidelijk zijn dat we op nationaal niveau te kampen hebben met woningnood. Centrale Overheid, pak de regie terug.
  • Brownfield én greenfield ontwikkeling: start het twee-sporen-beleid op met zowel de focus op de binnenstad als op de randen. Er kan gewoonweg niet voldoende productie worden gedraaid met enkel een focus op de (binnen)steden. We zullen ook moeten kijken naar de randen van de stad en grootschalige ontwikkelingen in het weiland moeten opvatten in gebieden met de hoogste druk op de woningmarkt. Met alleen ontwikkelen op de complexe plekken in de binnenstad kunnen we in theorie heel veel woningen bouwen, maar kunnen we absoluut niet voldoen aan de vraag door de acute woningnood.

Al met al hebben we als sector, in nauwe samenwerking met de verschillende overheden, een enorme verantwoordelijkheid. Laten we die met elkaar oppakken en écht productie gaan maken.