Aeisso Boelman is partner/directeur bij Fakton, financieel en strategisch adviesbureau voor het ruimtelijk domein. Hij weet met zijn 25 jaar lange ervaring in vastgoed en het ruimtelijk domein hoe de vlag van de nieuwbouw erbij hangt. Dankzij zijn oplossend vermogen ziet hij kansen voor de nieuwbouwmarkt. Spoiler: het heeft met geld en wetgeving te maken.

door Judith Bakkers – Vastgoed Actueel

Waardoor zit de nieuwbouw in Nederland op slot?

“Door een dodelijke mix van factoren. Allereerst door structuurbepalende situaties die vastlopen. Daarvan zijn energienetcongestie, stikstofproblematiek en mobiliteit – met name de capaciteit van wegennet en het openbaar vervoer – de belangrijkste. Maar ook de lange proceduretijden van onder andere omgevingsvergunningen, door wet- en regelgeving en gebrek aan capaciteit bij gemeenten.

Het altijd streng vasthouden aan twee derde betaalbare woningen doet de nieuwbouw ook geen goed. Dat zet de haalbaarheid soms onnodig onder druk. En als laatste zorgen hoge bouwkosten voor vertragingen, uitstel of zelfs afstel. Een gemiddeld project duurt van begin tot eind op z’n minst zes jaar. Dat kan en moet korter. Gelukkig komen er ook projecten wél van de grond, maar dat zouden er veel meer moeten en kunnen zijn.”

Worden hoge prijzen van nieuwbouwwoningen veroorzaakt door hoge grondprijzen van de gemeenten?

“Het is een misvatting dat de grondprijs zorgt voor hoge woningprijzen; het is precies andersom! De gemeenten hebben relatief weinig grond om te verkopen in vergelijking met grond die verkocht wordt door bedrijven, zoals fabrieksterreinen, slooppanden en boerenland. Het is natuurlijk wel zo dat steeds meer projecten en gebiedsontwikkelingen last hebben van een hoge aankoop- of verwervingsprijs. Maar dat is niet de belangrijkste oorzaak van de stijging van de nieuwbouwprijzen. De grondprijs wordt bepaald door het soort woning dat erop wordt gebouwd en hoe duur de bouw is. De prijzen van woningen stijgen juist doordat mensen meer kunnen lenen, onder andere door de lage rente. Een hoge leencapaciteit leidt tot een hoge prijs van woningen. Ook veel vraag en weinig aanbod speelt hierin mee.”

Hoe kan de nieuwbouw weer op gang komen?

“Begin bij structuurversterkende maatregelen, zoals het op orde brengen van netcongestie, stikstof en mobiliteit. En zorg voor de mogelijkheid voor decentrale energieopwekking, zonder dat er regelgeving in de weg zit. Daarnaast is het belangrijk om het binnenlandse en buitenlandse investeringsklimaat te versterken. Alleen met onze Nederlandse pensioen- en verzekeringsgelden redden we het niet meer. Die kunnen alle ontwikkelprojecten niet dekken. Laat buitenlandse investeerders, maar ook de woningcorporaties, geen vennootschapsbelasting meer betalen. Dat zou al helpen.

Betaalbare woningen zijn echt belangrijk, maar laat als regering de lagere overheden naar eigen goeddunken omgaan met die betaalbaarheid. Bouw duurdere woningen voor doorstromers in wijken waar veel sociale woningen staan. Dat kan bijvoorbeeld in een wijk als Overvecht in Utrecht, waar 75% eigendom van woningcorporaties is. Laat daar de betaalbaarheidseis vervallen of afzwakken. Dat zorgt voor diversiteit en het doorstroomtreintje waar de woningmarkt naar snakt.”