Winst & risico: pel de black box af

Winst & risico: pel de black box af

In een stichtingskostenopzetten (STIKO) staat een ogenschijnlijk eenvoudige post: winst & risico. Vaak als percentage, maar lang niet altijd scherp onderbouwd. Want in die ene post verdwijnen nogal eens allerlei onzekerheden: marktrisico, planrisico, bouwkostenonzekerheid, afzetrisico, soms zelfs zaken als locatiekwaliteit of verhuurrisico. Sommige risico’s liggen helemaal niet bij de vastgoedontwikkelaar, maar bij de grondexploitant. Tijd om de post inzichtelijk te maken: wat hoort er wél in, en wat juist niet?

Waarom een black box een probleem is

De winst-&-risicopost wordt al snel een black box: overzichtelijk op papier, maar niet transparant en duidelijk in de praktijk. De vraag is daarom niet alleen hoe hoog winst & risico moet zijn. De belangrijkere vraag is: wat hoort er eigenlijk wel en niet in thuis?

Een winst-&-risicopost is op zichzelf logisch. Een ontwikkelaar loopt risico, investeert tijd en geld, en moet ook gewoon marge maken om een gezonde bedrijfsvoering te houden. Maar in de winst & risico vervaagt mogelijk het onderscheid tussen de risico’s die echt bij de vastgoedontwikkelaar liggen, risico’s die niet bij de vastgoedontwikkelaar maar bij de belegger of grondexploitant liggen en risico’s die al op een bepaalde manier zijn ingerekend in de businesscase.

Ook het percentage zelf zegt niet alles. Een winst-&-risicopercentage is pas goed te duiden als de grondslag duidelijk is: de één rekent het over de ontwikkelomzet en een ander rekent het over de bouw- en bijkomende kosten. Hetzelfde percentage kan dan heel anders uitpakken. Juist daarom is transparantie nodig, niet alleen over wat erin zit, maar ook waarover je het berekent.

Dat is niet alleen een theoretisch probleem. Het maakt gesprekken tussen ontwikkelaar, gemeenten, corporaties en beleggers ook troebel. Een ondoorzichtige opslag oogt al snel als “extra marge”, terwijl daar in werkelijkheid heel verschillende aannames onder kunnen liggen. Dit pleit voor het inrekenen/inprijzen van risico’s op de onderdelen waar deze op toezien in plaats van het allemaal in de black-box winst-&-risicopost te stoppen.

Wat hoort niet thuis in de post voor winst & risico?

In een stichtingskostenopzet (STIKO) staat winst & risico meestal onderaan. Dat maakt het verleidelijk om het te gebruiken als buffer voor alles wat onzeker voelt. Een stap richting transparanter rekenen is om een deel van de ‘’onzekerheden’’ al boven in de businesscase in te rekenen.

• Opbrengstpotentie en locatiekwaliteit
  Locatiekwaliteit hoort in beginsel niet in winst & risico terug te komen. Als de opbrengsten realistisch zijn onderbouwd, zit het effect van locatie al verwerkt in de verkoopprijs/ontwikkelomzet.
• Verhuurrisico van het beleggingsproduct
  De risico’s in de exploitatie van het vastgoed liggen bij de belegger en niet bij de ontwikkelaar. Verhuur- en leegstandsrisico’s horen in de beleggingswaarde thuis en dus in het BAR of NAR (Zie ook de blog over het BAR die we eerder in de blog-serie publiceerden.). Als dat risico daar al is verdisconteerd, moet je oppassen dat je het niet nog eens afprijst in winst & risico.
• Bouwkosten en bijkomende kosten
  Ook kostenonzekerheid hoort idealiter zo veel mogelijk op de plek waar die ontstaat. Onvoorzien bij bijkomende kosten, nader te detailleren posten in de bouwkostenraming, en naarmate een project verder komt, risico’s contractueel afdekken/doorleggen.

De kern is dus dat winst & risico niet de plek moet worden waar alle onzekerheid van een project belandt, maar de plek waar alleen de resterende ontwikkelrisico’s overblijven.

Wat blijft er dan over?

Als je opbrengsten, beleggingsrisico’s en kostenonzekerheden zo zuiver mogelijk hebt verwerkt, blijven er nog wel risico’s over. Denk bijvoorbeeld aan de volgende risico’s:

• Afzetrisico: Dit risico verwijst naar de mogelijkheid dat een deel van de te ontwikkelen woningen, parkeerplaatsen of commerciële ruimtes niet direct worden verkocht.
• Prijsrisico: De toekomstige inkomsten en kosten uit het vastgoedproject kunnen fluctueren door marktomstandigheden. Hoe ontwikkelen opbrengsten (huur/verkoopprijs, BAR/yield) en kosten (bouwkosten, bijkomende kosten, rente) zich tussen initiatief en realisatie?
• Omgevingsplanrisico: Het kan zijn dat de beoogde ontwikkeling buiten het huidige omgevingsplan valt. Procedures voor functiewijziging kunnen leiden tot vertragingen of afwijzingen van vergunningen.

En ja, winst is ook gewoon nodig. De schoorsteen moet roken. Een ontwikkelaar die structureel geen marge maakt, kan geen risico dragen, kan geen mensen aannemen en opleiden en kan geen tegenvallers opvangen.

De vervolgvraag: ligt dit risico wel bij de ontwikkelaar?

Zelfs als een risico reëel is, betekent dat nog niet automatisch dat het in de winst-&-risicopost van de vastgoedontwikkelaar hoort. Daarom helpt het om steeds de vraag te stellen: valt dit risico in de vastgoedexploitatie (VEX) of eerder in de grondexploitatie (GREX)? Deze ‘’rollen’’ in de vastgoedwaardeketen kennen andere kasstromen en andere risico’s.

Neem afzetrisico. In veel stichtingskostenopzetten wodt dit verwerkt in de ontwikkelaarsmarge. Maar niet in elk contract zijn de risico’s hetzelfde verdeeld. Een paar situaties:

• Vastgoedontwikkelaar neemt bouwrijpe grond af. Dan liggen risico’s zoals het risico op vertraging in het bouwrijp maken, het omgevingsplanrisico en vaak ook delen van het afzetrisico eerder bij de grondexploitant dan bij de vastgoedontwikkelaar. Die neemt immers pas af als de kavel bouwrijp is.
• Je spreekt een voorwaardelijke afname af. Bijvoorbeeld: er wordt weliswaar een ontwikkelpositie afgenomen die nog door de ontwikkelaar bouwrijp gemaakt moet worden maar de afname vindt alleen plaats op het moment dat de beoogde ontwikkeling planologisch mogelijk is. Contractueel wordt dan vastgelegd hoe koper en verkoper omgaan met de situatie waarin een planologische wijziging uitblijft. Welke partij welk risico draagt, zit dan in de afspraken.

Door dit onderscheid expliciet te maken, voorkom je dat je een risico dubbel rekent (én in de GREX, én in de VEX, én nog eens in winst & risico) of dat je een risico “meeneemt” dat niet bij jouw rol hoort.

Transparant rekenen kun je leren

In de Training Vastgoed- en Gebiedsontwikkeling reken je zelf aan vastgoedontwikkeling en bouw je gevoel op voor de gevoeligheid van de businesscase. Daardoor ga je betere vragen stellen, betere aannames maken en betere discussies voeren over wat “winst & risico” nou écht betekent.