Wie rekent wanneer? De vastgoedwaardeketen in beeld

De vastgoedwaardeketen: in drie stappen van grond naar gebruik

In vastgoedprojecten is één ding zeker: er moet vroeg en laat aan gerekend worden. Maar wie doet dat en op welk moment? In de vastgoedketen heeft elke partij, van gemeente tot belegger, een eigen perspectief en businesscase. Dit artikel helpt je begrijpen wie wanneer aan zet is.

De vastgoedwaardeketen in het kort

De vastgoedwaardeketen bestaat uit verschillende schakels: van grondexploitant naar vastgoedontwikkelaar tot belegger en uiteindelijk eindgebruiker. Hierin hebben publieke partijen zoals gemeenten en provincies en private partijen zoals ontwikkelaars en beleggers een rol. Elk van deze spelers maakt zijn eigen financiële afwegingen en keuzes maar de verschillende schakels werken in elkaar door. Zie hiervoor ook het e-book Fundamenten van de waardeketen.

Wie rekent wanneer?

Gemeente: De gemeente kan een actief of faciliterend grondbeleid voeren. Bij actief grondbeleid neemt de gemeente als het ware de rol van gebiedsontwikkelaar op haar: de gemeente koopt locaties aan, maakt de grond bouwrijp en richt het gebied in. Het financieel inzichtelijk maken gebeurt via een grondexploitatie (GREX). In een GREX worden de kosten en opbrengsten die te maken hebben met de grondontwikkeling meegenomen. Een gemeente kan ook faciliterend grondbeleid voeren, dan ligt de grondexploitatie in principe bij de ontwikkelaar(s) en faciliteert de gemeente bijvoorbeeld door het omgevingsplan te wijzigen en infrastructuur aan te passen ten behoeve van de beoogde ontwikkeling. In de keuzes van een gemeente worden doorgaans zowel maatschappelijke als financiële rendementen meegenomen. De gemeente rekent doorgaans voordat ze grote investeringen gaat maken ten behoeve van een gebiedsontwikkeling. Daarna wordt er bijvoorbeeld weer gerekend op het moment dat er planwijzingen overwogen worden en bij transacties met bijvoorbeeld een ontwikkelaar.

Ontwikkelaar: Zoals hiervoor genoemd heeft een ontwikkelaar soms ook de rol van grondexploitant. In alle gevallen vervult de ontwikkelaar de rol van vastgoedontwikkelaar. De ontwikkelaar kijkt kritisch naar de opbrengstpotentie van het te realiseren vastgoed, de te maken (bouw)kosten, fasering en haar eigen marges. Een ontwikkelaar rekent op verschillende momenten aan haar businesscase; hierbij worden er vroeg in het traject globale aannames gedaan en is de berekening steeds verfijnder op het moment dat ook het ontwerp concreter is gemaakt.

Belegger: Wanneer het om vastgoed gaat dat verhuurd gaat worden komt de belegger in beeld. Die kijkt met een ander model: de DCF (discounted cash flow), waarbij toekomstige huurinkomsten worden verdisconteerd naar hun netto contante waarde. Belangrijk hierin zijn het verwachte rendement en risico’s op lange termijn. Een simpelere berekening is een berekening op basis van BAR of NAR. Zowel de DCF, BAR als NAR berekening gaan uit van de huurpotentie van het vastgoed. In een gebiedsontwikkeling komt een belegger traditioneel gezien relatief laat in het traject in beeld, daarvoor moet het eerst duidelijk genoeg zijn wat voor vastgoed er in een gebied komt en wanneer dit vastgoed naar verwachting opgeleverd gaat worden. Het komt ook voor dat een ontwikkelaar de belegger al vroeger betrekt.

Waarom is dit belangrijk?

Voor jou als startende vastgoedprofessional is het cruciaal om te weten wie wanneer rekent, en waarom. Want als jij snapt welk rekenperspectief een partij gebruikt, begrijp je ook beter waar die partij gevoelig voor is – en hoe je jouw verhaal kunt afstemmen.

Wil je je hier verder in verdiepen? In de Fakton Academy Training Vastgoed- en gebiedsontwikkeling leer je deze keten in de praktijk toepassen: van GREX tot DCF, van publieke belangen tot commerciële doelen. Je leert niet alleen wát je moet rekenen, maar vooral waarom en voor wie.