Waarom je moet terugrekenen

Waarom je moet terugrekenen

In vastgoedprojecten starten we vaak bij de kosten: wat gaan we bouwen, welke eisen gelden en wat gaat dat kosten? Logisch, maar niet leidend. De waarde ontstaat pas aan het eind: wanneer het gebouw in gebruik wordt genomen. Daarom reken je bij vastgoed- en gebiedsontwikkeling vaak achteruit: van de waarde bij oplevering terug naar de grondwaarde. Dat heet residueel rekenen: simpel in opzet, scherp in gevolgen.

Het eindpunt van het proces, het startpunt van de berekening

Stel: je levert over vijf jaar een wooncomplex in het middenhuur segment op. Pas dan zie je de echte uitkomst: huur wordt betaald, exploitatiekosten blijken hoger (of lager) en in de markt wordt een bepaald aanvangsrendement gehanteerd. Op dát moment “landt” alles in één getal: de beleggingswaarde. Voor een uitgebreidere uitleg over de beleggingswaarde verwijzen wij naar het e-book Fundamenten van de waardeketen.

Als je start bij de waarde van het eindbeeld verplaats je in wat de markt straks wil en kan betalen: dat is je anker. Alleen kosten sturen kan een “strak” budget opleveren, terwijl de opbrengst tegenvalt en de businesscase niet gaat vliegen. Waardesturing laat direct zien welke knoppen ertoe doen (huur/verkoopprijs, yield, timing, risico). Pas daarna optimaliseer je de kosten.

Hoe werkt het terugrekenen?

Schat de waarde bij oplevering

De waarde bij oplevering leid je af uit de markt. Bij koopwoningen doe je dit op basis van een goede analyse van aanbod en verkoopcijfers. Bij een huurproduct maak je een inschatting van de beleggingswaarde. Dat kan grof of fijn:

• BAR/NAR (grof): snel waarderen op basis van (netto) huur en een marktconforme aanvangsrendement. Handig voor eerste verkenningen en vergelijkingen.
• DCF (fijn): als timing, leegstand, indexatie of investeringen in de tijd belangrijk zijn. Dan wil je kasstromen expliciet maken en contant maken.

Kies dus een methode die past bij je vraag: snel vergelijken (BAR/NAR) of een verdiepende analyse (DCF).

Trek de stichtingskosten er af

De geschatte waarde bij oplevering corrigeren we voor de te maken stichtingskosten

• bouwkosten
• bijkomende kosten (advies, leges, aansluitkosten, etc.);
• algemene kosten;
• winst & risico als vergoeding voor het lopen risico én buffer voor onzekerheden;
• rente/financieringslasten (indien van toepassing).

Corrigeer eventueel de residuele grondwaarde

Dit residu is het maximale bedrag dat voor bouwrijpe grond betaald kan worden gegeven een marktconform beleggingsrendement en dekking voor ontwikkelmarge.

Soms moeten er ook nog kosten worden gemakt voor het bouwrijp maken, heb je nog een periode aan voorfinanciering/rentekosten of vraagt de gemeente nog bijdragen voor kosten die ze maakt ten behoeve van het project. Dat moet je expliciet maken en separaat corrigeren op de residuele grondwaarde. Hiermee hou je de berekening transparant en kun je projecten beter met elkaar vergelijken.

Het hefboomeffect

De residuele methodiek is gevoelig: waarde en kosten werken vrijwel één-op-één door in de grondwaarde. Niet alleen de grondwaarde “schommelt” over de tijd maar eigenlijk schommelen ook je eigen aannames.

Een kleine tegenvaller in opbrengst of bouwkosten kan een groot deel van het residu opeten. Dat is precies waarom terugrekenen zo belangrijk is: het maakt die gevoeligheid zichtbaar voor en tijdens je ontwerpproces.

Waarom dit voor starters essentieel is
Terugrekenen helpt je om als volwaardig gesprekspartner mee te praten, omdat je:

• leer denken vanuit de verschillende invalshoeken (pet van de belegger, pet van vastgoedontwikkelaar en grondexploitant)
• door terug te rekenen jezelf dwingt om onderbouwing en vragen te stellen bij de aannames die je maakt.
• inzicht krijgt in welke parameters het meest relevant zijn en waar je dus op moet sturen: welke aannames maken of breken je project?

Hoe krijg je grip op deze werkwijze?

• Doe een gevoeligheidsanalyse op je drie belangrijkste aannames;
• Kijk kritisch welke kostenverhogingen zich dubbel en dwars terugverdienen (doorwerken op de waarde op het einde) en welke kosten mogelijk niet tot meerwaarde leiden;
• Leg expliciet de uitgangspunten vast (bron, datum, toelichting/onderbouwing)
• Update je model bij nieuwe info (prijspeil, programma, verkooptempo, rente).
• Check altijd: reken je naar bouwrijpe grond of zitten er nog werkzaamheden (en daarmee kosten) vóór?

Wil je je hier verder in verdiepen? In de Fakton Junior Vastgoedcursus leer je dit terugrekenen. Je oefent met echte cases, leert kritisch terug te rekenen en bouwt vertrouwen op in je analyses. Zo word je een gesprekspartner die niet alleen meerekent, maar waarde begrijpt.

Fakton Academy is er voor vastgoedprofessionals met 0 tot 3 jaar ervaring die willen groeien in kennis, vaardigheden en impact.