Van opbrengst naar grondwaarde, zo werkt de residuele berekening
Als je werkt aan een vastgoedontwikkeling, wil je weten wat je voor de grond kunt betalen. Maar hoe bepaal je dat? Daar komt de residuele grondwaardeberekening om de hoek kijken. Het klinkt ingewikkeld, maar is eigenlijk een logische rekensom. In dit artikel leggen we uit hoe het werkt en waarom dit model zo belangrijk is in de vastgoedpraktijk.
Wat is een residuele berekening?
Een residuele berekening begint bij de waarde van het eindproduct, bijvoorbeeld een appartementencomplex dat straks in de markt wordt gezet. Van die eindwaarde trek je alle kosten af die nodig zijn om het project te realiseren. Wat overblijft, is de residuele waarde. En dat is de prijs die je maximaal voor de grond kunt betalen.
Voorbeeld uit de praktijk
Een ontwikkelaar verwacht een gebouw te realiseren dat bij oplevering €10.000.000 waard is. De totale bouwkosten, inclusief ontwikkelkosten, advies, leges en rente, zijn €8.000.000.
Wat overblijft is €2.000.000. Dat is de residuele grondwaarde. Meer betalen voor de grond betekent dat het project niet rendabel is.
Deze methode is een van de meest gebruikte tools om ontwikkelruimte te bepalen. Zowel gemeenten als ontwikkelaars rekenen ermee.
Waarom worstelen starters hiermee?
De berekening lijkt eenvoudig, maar zit vol aannames: wat is de verwachte opbrengst, welke kosten neem je mee, wat is het risicoprofiel? Veel junioren krijgen een getal voorgeschoteld, zonder het proces te begrijpen. Dat maakt het lastig om mee te denken of te onderhandelen.
Hoe krijg je hier grip op?
Leer wat de onderdelen zijn van een residuele berekening. Begrijp hoe kleine veranderingen in kosten of opbrengsten grote gevolgen hebben voor de grondwaarde. In de Fakton Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling oefen je met echte residuele modellen, zodat je leert rekenen én interpreteren.
Bekijk hier hoe de Fakton Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling jou verder helpt in je carrière.
Lees hier meer over de opleidingen van Fakton Academy.
E-book Fundamenten van de waardeketen
We gebruiken dit e-book ook als opstap naar de Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling – een vliegende start. Tijdens deze 4-daagse cursus voor starters met 0-3 jaar ervaring leer je alles wat je hier leest toepassen op echte cases.
