Hoe rente doorwerkt in het vastgoedsysteem

Hoe rente doorwerkt in het vastgoedsysteem

Over rente is altijd veel te doen. Logisch, want rente zegt iets over het bredere economische klimaat. Ook in vastgoed kan rente grote invloed hebben, maar die invloed verschilt per deelmarkt. In dit artikel leggen we op hoofdlijn uit welke invloed de rente heeft op de activamarkt, in vastgoedontwikkeling en in de grondexploitatie.

Rente is eerst en vooral een macro-economische factor

Aan het begin van dit jaar gingen analisten en beleggers er van uit dat de ECB de centrale rente zou verlagen. Mede vanwege de oorlog in Iran oorlog schiet de inflatieverwachtingen omhoog en gaan diezelfde analisten en beleggers uit van rente verhogingen.

De rente is een belangrijke macro-economische variabele. Zij beïnvloedt de kosten van financiering, investeringsbeslissingen, inflatieverwachtingen en de relatieve aantrekkelijkheid van verschillende beleggingscategorieën. Daarmee is rente niet alleen relevant voor de financiële markten, maar ook voor partijen die actief zijn in vastgoed.

Rente kan doorwerken in de hele vastgoedketen

Zoals we in het e-book uitleggen, bestaat er niet zoiets als dé vastgoedmarkt. Vastgoed is het samenspel van verschillende deelmarkten, waaronder de activamarkt en de ontwikkelmarkt. Daarnaast zijn de kapitaalmarkt en de grondmarkt nauw met die deelmarkten verbonden. Juist daarom is rente geen los cijfer. Een wijziging in de rente kan via meerdere schakels doorwerken in de vastgoedwaardeketen.

In sommige situaties zie je een direct effect, bijvoorbeeld in rendementseisen of rentelasten. In andere situaties loopt het effect indirecter via afzet, prijsverwachtingen en de hoeveelheid beschikbaar kapitaal.

Wat gebeurt er op de activamarkt

Op de activamarkt wordt vastgoed verhandeld als beleggingsproduct. Daar kan rente een duidelijke rol spelen. Een deel van de beleggers financiert een deel van het kapitaal dat zij in vastgoed investeren met vreemd vermogen. Als de rente stijgt, worden die financieringskosten hoger. Ceteris paribus zullen deze beleggers dat willen vertalen in een hogere rendementseis. Andersom geldt ook dat beleggers bij een lagere rente soms genoegen nemen met een lager rendement.

Daarnaast kan een hogere rente invloed hebben op de hoeveelheid kapitaal die naar vastgoed stroomt. Voor internationaal en relatief vrij beweeglijk kapitaal kunnen andere beleggingen, zoals staatsobligaties of andere rentegevoelige producten, dan aantrekkelijker worden. Minder vraag naar vastgoedbeleggingen bij een gelijkblijvend aanbod kan leiden tot prijsdruk. Ook langs die route kan rente dus doorwerken op de activamarkt.

Wat gebeurt er op de ontwikkelmarkt

Vanuit het perspectief van een vastgoedontwikkelaar is de rentepost in de stichtingskostenopzet niet altijd maar wel vaak een relatief kleine post. Een stijging of daling van de rente heeft op dat onderdeel dus meestal een beperktere directe impact dan vaak wordt gedacht. Dat betekent niet dat rente voor de ontwikkelaar onbelangrijk is.

De belangrijkste doorwerking voor een vastgoedontwikkelaar loopt vaak via de opbrengstenkant. Als beleggers op de activamarkt een hogere rendementseis gaan hanteren, kan dat de prijs drukken die zij bereid zijn te betalen voor nieuw gerealiseerd vastgoed. Dat raakt direct de opbrengstpotentie van een ontwikkeling, bijvoorbeeld bij de realisatie van middenhuur woningen. Bij een substantiële rentestijging kan daarnaast ook de koopwoningmarkt worden beïnvloed, bijvoorbeeld doordat de financieringsruimte van kopers verandert. Ook dat kan doorwerken in de businesscase van de ontwikkelaar.

De invloed op grondexploitaties

Vanuit het perspectief van een grondexploitant is de rente vaak nog directer voelbaar. Zeker in langlopende grondexploitaties zijn rentekosten een substantiële factor. Dat komt doordat in een grondexploitatie typisch eerst kosten worden gemaakt en opbrengsten pas later binnenkomen. Denk aan verwerving, sloop, sanering, bouwrijp maken en plankosten aan het begin, terwijl grondopbrengsten vaak pas later volgen. Dat bekende badkuipprofiel maakt de timing van kasstromen cruciaal.

Of sprake is van een publieke of private grondexploitatie maakt voor dat mechanisme weinig uit. Rente heeft directe invloed op de uitkomst van de grondexploitatieberekening. Hogere rentekosten kunnen een grondexploitatie zwaarder maken en daarmee de financiële haalbaarheid onder druk zetten.

Systematisch denken helpt je verder

Het is verstandig om rente niet als een simpele aan-uitknop te zien. Een renteverandering leidt niet automatisch overal tot precies hetzelfde effect. De doorwerking hangt af van diverse schakels in het vastgoedsysteem. Systemisch denken helpt je verder omdat je hiermee beter vat krijgt op hoe bijvoorbeeld de rentestand invloed heeft op jouw project.

Wil je beter begrijpen hoe rente, rendement, stichtingskosten en grondexploitatie met elkaar samenhangen? Bekijk de Training Vastgoed- en Gebiedsontwikkeling van Fakton Academy.