De rol van de vastgoedontwikkelaar, van idee tot oplevering

De rol van de vastgoedontwikkelaar, van idee tot oplevering

Wat behelst de rol van vastgoedontwikkelaar eigenlijk precies? De vastgoedontwikkelaar ontwikkelt vastgoed door door het juiste programma op de juiste plek met de juiste partners te verbinden, en bewaakt intussen het evenwicht tussen marge, risico en ruimtelijke kwaliteit. De vastgoedontwikkelaar maakt van bouwrijpe grond daadwerkelijk vastgoed waar andere partijen gebruik van kunnen maken en voor willen betalen. In de waardeketen neemt de rol van vastgoedontwikkelaar het stokje over van de rol van de gebiedsontwikkelaar. In dit artikel gaan we dieper in op de rol van de vastgoedontwikkelaar.

Wat doet een vastgoedontwikkelaar?

In de praktijk is het begin en einde van de rol van gebieds- en vastgoedontwikkelaar niet altijd even zichtbaar, omdat vastgoedontwikkelaars soms ook werkzaamheden vanuit de gebiedsontwikkeling op zich nemen. Toch is dit een belangrijk onderscheid om te maken en is het ook van groot belang om hier financieel scherp op te blijven. In de waardeketen richt de vastgoedontwikkelaar zich in essentie op alle werkzaamheden die horen bij het ontwikkelen, realiseren en verkopen van vastgoed vanaf bouwrijpe grond. Zuiver gezien start het dan ook met het verkrijgen van de benodigde grondpositie voor vastgoedontwikkeling. 

Vastgoedontwikkeling gaat om het herkennen van een kans in de markt – een locatie, een programma, een behoefte. In sommige gevallen handelt de vastgoedontwikkelaar reactief, bijvoorbeeld reagerend op een tender van een gemeente. In andere gevallen is dat proactief, met een eigen visie en plan voor een locatie, waarbij de ontwikkelaar het gesprek met de gemeente voert om het plan mogelijk te maken. De vastgoedontwikkelaar stelt een concept op, stelt het team van adviseurs samen, begeleidt het ontwerp, stelt de businesscase op en concludeert de haalbaarheid van een mogelijke ontwikkeling. Als hier muziek in zit dan zal de ontwikkelaar proberen de grondpositie te kopen. De vastgoedontwikkelaar moet hiervoor kunnen rekenen, verschillende belangen afwegen en samenwerken met anderen.

Indien de acquisitie succesvol verloopt dan start het verdere proces van de vastgoedontwikkeling. De vastgoedontwikkelaar werkt het ontwerp verder uit en zorgt tegelijkertijd dat het project haalbaar en uitvoerbaar blijft. Naarmate het ontwerp gedetailleerder wordt, wordt ook de businesscase gedetailleerder en minder onzeker. Bij voldoende mate van uitwerking kan de ontwikkelaar vergunningen aanvragen, een aannemer contracteren en de bouwsom vaststellen. De vastgoedontwikkelaar zoekt en contracteert kopers voor het op te leveren vastgoed. Wanneer er zicht is op voldoende verkoop en voldoende zekerheid op inkomsten, start te bouw. De rol van de vastgoedontwikkelaar eindigt na het realiseren en opleveren van het vastgoed aan de kopers. 

Typische werkzaamheden

• Onderzoeken van de haalbaarheid van mogelijke vastgoedontwikkelingen (technisch, financieel, juridisch)
• Acquireren van grondposities om vastgoed op te ontwikkelen
• Begeleiden van van het ontwerp en technische uitwerking met architecten en adviseurs
• Doorlopen van participatieprocessen om de belangen van de omgeving mee te nemen in de plannen
• Doorlopen van het planologisch proces in samenwerking met de gemeente en het aanvragen van de benodigde vergunningen
• Selecteren en contracteren van aannemers voor de realisatie van het plan
• Vaststellen van verkoopprijzen en verkoop van vastgoed. Bij verkoop van beleggers is er vaak sprake van een onderhandelingstraject. Bij verkoop van woningen aan particulieren komen prijzen vaak tot stand op basis van lokaal makelaarsadvies en een marketingstrategie en -campagne
• Aansturen van het ontwikkelproces tot en met oplevering met continue monitoring en zo nodig bijsturing op het gebied van de businesscase, planning, kwaliteit, samenwerking en communicatie

Soms ontwikkelt een partij voor de vrije markt, soms voor eigen portefeuille en soms in opdracht van derden. Deze laatste vorm noemen we ook wel een gedelegeerd ontwikkelaar. 

Waarom is het van belang om de rol van vastgoedontwikkelaar goed te doorgronden? 

De vastgoedontwikkelaar is een spin in het web en wie deze rol goed doorgrondt, ziet waar waarde en kansen ontstaan en waar juist risico’s kunnen opbouwen. Je koppelt beleidseisen en ontwerpkeuzes direct aan stichtingskosten, verkoopopbrengsten, risico’s en impact op de marge. Daardoor neem je beter onderbouwde go/no-go’s, voorkom je kostbare misrekeningen en houd je regie op planning, de kwaliteit van je project en de marge. 

Het maakt je geloofwaardiger aan tafel én versnelt besluitvorming.

Hoe krijg je hier grip op

In de Fakton Junior Course leer je denken als een ontwikkelaar. Je werkt aan realistische case waarin je moet rekenen, afwegen en samenwerken. Zo leer je de logica van het ontwikkelproces kennen en ontwikkel je je tot een gesprekspartner die niet alleen het hele spel overziet, maar ook de skills heeft om van moeilijke situaties te komen tot haalbare projecten.

Bekijk hier hoe de Fakton Junior Course jou verder helpt in je carrière.