De bijzondere rol van corporaties

De bijzondere rol van corporaties

“Is de corporatie een belegger? Een ontwikkelaar? Een gebiedsontwikkelaar?”
Een logische vraag: corporaties passen niet netjes in één vakje. In het ene project kopen ze woningen turn-key in, in het andere ontwikkelen ze zelf, en weer ergens anders zijn ze een cruciale partner in wijkvernieuwing of nieuwbouwafspraken. Het eerlijke antwoord: corporaties zijn het vaak allemaal, en juist dát maakt hun rol in de vastgoedwaardeketen bijzonder.

De spagaat tussen missie en markt

Uit het Fakton-onderzoek Tussen missie en markt (in opdracht van de Autoriteit Woningcorporaties) komt een scherp beeld naar voren: corporaties opereren in een spanningsveld. De volkshuisvestelijke missie is helder, maar de marktomstandigheden zijn dat vaak niet: hoge grond- en bouwprijzen, schaarse ontwikkelposities en stevige prestatiedruk maken het realiseren van sociale woningbouw in de praktijk lastig.

En precies op dát snijvlak zie je corporaties verschillende rollen aannemen—soms noodgedwongen, soms strategisch.

De vastgoedwaardeketen presenteren we vaak netjes in drie fases:

1. Grond- en gebiedsontwikkeling
2. Vastgoedontwikkeling
3. Belegging en gebruik

Veel partijen zitten primair in één schakel. Corporaties niet. Corporaties bewegen vaak door meerdere schakels tegelijk, afhankelijk van het project, de marktdynamiek, de strategie van een corporatie en de middelen waarover een corporatie beschikt.

Wat maakt corporaties zo “hybride”?

1) Corporaties zijn lange termijn eigenaar (met volkshuisvestelijke doelen)

Net als een belegger kijkt een corporatie naar kasstromen, risico’s, onderhoud, leegstand en toekomstbestendigheid. Maar waar een commerciële belegger primair stuurt op rendement, stuurt een corporatie primair op volkshuisvestelijke doelen.

2) Corporaties kopen woningen van ontwikkelaars

Veelal nemen corporaties turn-key woningen af van ontwikkelaars. Dit betekent dat een ontwikkelaar een ontwikkelpositie heeft en de corporatie woningen afneemt.

Het rapport Tussen missie en markt laat zien dat in turn-key constructies de prijstransparantie soms beperkt is: de opbouw van stichtingskosten (grond, bouw, bijkomende kosten, AK, winst & risico) is niet altijd “open” inzichtelijk voor een corporaties. Daardoor kan het lastig zijn om te beoordelen of er tegen een goede prijs wordt ingekocht.

3) Corporaties zijn regelmatig óók opdrachtgever of ontwikkelaar

In de praktijk nemen corporaties niet alleen turn-key projecten af, maar ontwikkelen ze ook zelf of laten ze ontwikkelen in een vorm waarin ze veel invloed hebben op het plan. Dit kan als de corporatie een grondpositie heeft: bijvoorbeeld een stuk grond dat ze zelf al in bezit heeft of bouwgrond die ze van de gemeente afnemen.

4) Corporaties spelen ook een rol in het ontwikkelen van gebieden

In veel gebiedsontwikkelingen is er verplicht een substantieel aandeel sociale woningbouw opgenomen. De corporatie is daarmee een belangrijke samenwerkingspartner voor de gebiedsontwikkelaar. Soms is de corporatie ook zelf die gebiedsontwikkelaar, bijvoorbeeld bij het vernieuwen van een wijk waar de corporatie veel (verouderd) bezit heeft.

Waarom is dit belangrijk?

De corporatie is een belangrijke speler in vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Voor jou als starter is het belangrijk om te weten vanuit welke rol de corporatie aan tafel zit en hoeveel regie ze in een project hebben.

Stel: een gemeente wil versnellen met sociale woningbouw in een gebied. Er is een ontwikkelaar met een positie, en er is prestatiedruk om snel aantallen te realiseren.

• Als de corporatie alleen afnemer is van een turn-key product, moet zij beoordelen of de prijs en het woonproduct past binnen haar investeringskaders.
• Als de corporatie eerder in positie komt, kan ze meer invloed hebben op onder andere het programma en beeldkwaliteitseisen.
• Als de corporatie meer regie krijgt neemt de sturingsruimte voor een corporatie toe maar vraagt dat ook meer middelen (financieel en capaciteit) en betekent het ook iets in de samenwerking/rolverdeling voor andere partijen.

De kern: dezelfde corporatie, andere rol—en dus een ander gesprek aan tafel. Wil je dit soort dynamiek beter leren doorgronden? In de Training Vastgoed- en Gebiedsontwikkeling van Fakton Academy leer je hoe de vastgoedwaardeketen in de praktijk werkt en behandelen we de verschillende partijen die een rol hebben in vastgoed- en gebiedsontwikkeling, waaronder dus de corporaties. Zodat jij als starter steviger aan tafel zit.