Gemeenten beheren omvangrijke vastgoedportefeuilles die direct ten dienste staan van beleidsdoelen als cultuur, sport, onderwijs en zorg. De kosten van deze gebouwen zijn doorgaans hoger dan de opbrengsten uit gebruik. Voor sportcomplexen, bibliotheken, buurthuizen en andere maatschappelijke voorzieningen is dat een bewuste keuze. Zonder helder financieel inzicht is sturen op de vastgoedportefeuille echter een uitdaging. Publieke middelen vragen om een effectieve en efficiënte inzet: niet alleen als verplichting naar de samenleving, maar ook om met beperkte middelen meer beleidsdoelen te realiseren.
Daarbij staan gemeenten voor aanvullende opgaven. Portefeuilles moeten worden verduurzaamd en groeikernen die in de jaren zeventig en tachtig snel zijn opgebouwd, krijgen te maken met een golf aan vernieuwingsopgaven. Fakton maakt de werkelijke kosten van het vastgoed inzichtelijk en helpt bij het inrichten van effectieve vastgoedsturing binnen de gemeentelijke organisatie.
Vanuit financiële inzichten naar effectieve vastgoedsturing
Inzicht in de daadwerkelijke kosten van het vastgoed is het vertrekpunt voor bewuste keuzes. De Wet markt en overheid schrijft voor dat gemeenten hun vastgoed minimaal kostprijsdekkend verhuren. In de praktijk blijkt het implementeren van deze kostprijsdekkende huur (KPDH) complex, onder meer door discussie over verschillende rekenmethodieken. De vastgoedafdeling kan dit niet alleen: succesvolle implementatie vereist samenwerking met de afdeling financiën en raakt ook de beleidsafdelingen. Wanneer deze partijen met elkaar in gesprek zijn, ontstaan er inhoudelijke afspraken over hoe de organisatie effectiever kan sturen op het vastgoed en daarmee meer beleidsdoelen kan realiseren. Vervolgens is het zaak om die afspraken te verankeren in de juiste instrumenten: heldere rekenmodellen, onderbouwde exploitatieprognoses en een werkwijze die aansluit bij de gemeentelijke organisatie. Zo ontstaat een samenhangend geheel van visie naar sturing en uitvoering.
Onze diensten voor de gemeentelijke vastgoedafdeling
Wij ondersteunen gemeenten op meerdere vlakken om effectiever en efficiënter te sturen op de vastgoedportefeuille. Met adviezen op het gebied van samenwerking en organisatie en met financiële inzichten op portefeuille- en assetniveau.
Training en begeleiding bij rekenmethodieken
Wij faciliteren het gesprek over de KPDH, de keuze tussen rekenmethodieken en de consequenties daarvan voor de samenwerking tussen financiën en vastgoed. Samen bepalen we welke aanpak past bij uw gemeente, als basis voor een uitlegbare huurberekening. Daarmee leggen we een stevig fundament voor verdere implementatie.
Organisatieadvies vastgoedafdeling
Wij adviseren gemeenten bij het inrichten van de financiële functie rondom vastgoed: hoe werken de afdelingen vastgoed, financiën en beleid effectief samen? Wij maken zichtbaar wat dit betekent voor rollen, verantwoordelijkheden en onderlinge afspraken binnen de ambtelijke organisatie om de samenwerking te optimaliseren.
Rekenmodellen kostprijsdekkende huur (KPDH)
Wij bouwen eenduidige, uitlegbare rekenmodellen op maat waarmee u per object huurprijzen kunt onderbouwen, vergelijken en actualiseren. Met volledige transparantie over onderliggende aannames en parameters. Dergelijke modellen ontwikkelen wij op objectniveau of voor (deel)portefeuilles.
Exploitatieprognoses
Bij nieuw te ontwikkelen objecten brengen wij de haalbaarheid in kaart met prognoses van zowel de vastgoedexploitatie vanuit gemeentelijk perspectief als de gebruikersexploitatie vanuit de eindgebruiker. Zo maken wij inzichtelijk welke kosten de gemeente aan het pand heeft en hoe die vertalen naar de kostprijsdekkende huur (KPDH), of een exploitatiesubsidie voor de eindgebruiker nodig is en hoe hoog die subsidie moet zijn.
Overige diensten vanuit het Fakton platform
Ontwikkelingen in de maatschappelijke vastgoedportefeuille raken vaak aan de context van een gebiedsontwikkeling of thema’s zoals vastgoedwaardering of tenders. Vanuit het Fakton-platform schakelen wij snel de juiste expertise in om integraal te adviseren vanuit één aanspreekpunt.
- Integrale gebiedsontwikkeling met maatschappelijk vastgoed: Bij gebiedsontwikkelingen waarin maatschappelijke voorzieningen een rol spelen, stellen wij integrale business cases op die de financiële haalbaarheid van het maatschappelijk programma verbinden met de totale gebiedsexploitatie. Kijk voor meer informatie bij Businesscase en ontwikkelstrategie.
- Waardering van maatschappelijk vastgoed: Met Fakton Valuation verzorgen wij onafhankelijke taxaties van maatschappelijk vastgoed, waarbij specifieke gebruiksbeperkingen en exploitatiekenmerken zorgvuldig worden meegewogen. Kijk voor meer informatie bij Valuation.
- Verkoopbegeleiding: Bij afstoting van maatschappelijk vastgoed begeleiden wij het volledige verkoopproces: van waardebepaling en strategie tot selectie van de juiste koper, met oog voor zowel financieel resultaat als maatschappelijke continuïteit. Kijk voor meer informatie bij Begeleiding bij verkopen.
- Conceptfase nieuw maatschappelijk vastgoed: In de vroege fase van een nieuw maatschappelijk gebouw begeleiden wij het ruimtelijke proces waarin rekenen en tekenen hand in hand gaan. Samen met Fakton Studio werken wij toe naar een ruimtelijk programma dat aansluit bij de gebruikersbehoefte én financieel haalbaar is, als vertrekpunt voor een haalbare exploitatie. Kijk voor meer informatie bij Fakton Studio.
Publicaties
In samenwerking met Bouwstenen voor Sociaal stelden wij de publicatie ‘Wat kost dat?’ op: een praktische menukaart die gemeenten houvast biedt bij het bepalen van de kostprijsdekkende huur (KPDH) van maatschappelijk vastgoed. De publicatie behandelt de gangbare rekenmethodieken, de voor- en nadelen van elke aanpak en de keuzes die gemeenten daarin kunnen maken.
De KPDH is tien jaar geleden onder de wet markt en overheid geïntroduceerd. Voor meer informatie over tien jaar ervaring met de KPDH en de uitdagingen van implementatie, kijk hier.
