De vastgoedwaardeketen: in drie stappen van grond naar gebruik
In de wereld van vastgoedontwikkeling hoor je vaak het woord ‘’STIKO’’ voorbij komen. Maar wat is eigenlijk een STIKO? In dit artikel leggen we uit welke onderdelen ertoe doen, hoe je systematisch opbouwt en waar je op moet letten zonder te verdrinken in details.
Wat is een stichtingskostenopzet?
Een stichtingskostenopzet, vaak afgekort als STIKO, is essentieel om inzicht te krijgen in alle kosten bij de realisatie van vastgoed. Een stichtingskostenopzet is een overzicht van alle kosten die gemaakt moeten worden om je vastgoedproject te kunnen realiseren. Het gaat verder dan alleen de bouwkosten: ook kosten voor grond, advies, vergunningen, financiering en winst‐risico horen erbij. De STIKO vormt de ruggengraat van het financiële model van een vastgoedontwikkelaar.
De kernonderdelen van een STIKO
Als je regelmatig STIKO’s opzet is het handig om dit altijd vanuit dezelfde onderdelen te doen. Dan kun je namelijk projecten met elkaar gaan vergelijken en krijg je een gevoel bij kengetallen en bouw je aan je eigen ervaringscijfers. Het is daraom belangrijk om niet te verdrinken in de details van een STIKO. Een praktische opzet kun je verdelen in vijf grote kostencategorieën:
Grond- en verwervingskosten
Dit zijn de kosten voor het verkrijgen van de bouwkavel, bijvoorbeeld aankoopprijs, sloop, sanering, verwervingskosten en kosten gerelateerd aan de aankooptransactie.
Bouwkosten (direct & indirect)
Dit zijn zowel de directe bouwkosten (materiaal, arbeid, etc.) als indirecte bouwkosten (algemene bouwplaatskosten, verzekeringen, algemene kosten dekking voor de aannemer en een winstmarge voor de aannemers). Denk ook aan kosten voor afkoop van prijsstijgingen. Doorgaans kopen ontwikkelaars dit risico af bij de aannemer.
Bijkomende kosten
Onder deze post vallen ontwerp- en advieskosten, vergunningen, gemeentelijke leges, aansluitkosten, marketingkosten, verkoopkosten en verzekeringen.
Financieringskosten
Soms betaald de koper van het vastgoed al vooraf in delen aan de ontwikkelaar. Als dat niet zo is dan heeft de ontwikkelaar ook financeringskosten en moet er in de STIKO rekening gehouden worden met rentekosten over het project.
Algemene kosten
Een ontwikkelaar maakt ook substantiele interne kosten. In een STIKO wordt daarom met een post voor algemene kosten (AK) gerekend. Dit is voor de inzet van de projectontwikkelaar zelf maar ook voor overheadkosten zoals de huur van een kantoor.
Winst & Risico
Naast een vergoeding voor haar interne kosten (AK) rekent een ontwikkelaar een opslag voor winst en risico. De hoogte hiervan is afhankelijk van het risicoprofiel van de ontwikkeling.
Zo bouw je een STIKO op — stap voor stap
Werk met detailniveaus gefaseerd
In een vroeg stadium hoef je geen micromanagement van elk detail. Begin met grove schattingen, en verfijn later. Je kunt later posten uitsplitsen als het model groeit. In een vroeg stadium werk je doorgaans ook met een relatief grote post onvoorzien, gaandeweg het proces krijg je meer duidelijkheid en verlaag je die post.
Gebruik benchmarkdata
Zet je STIKO steeds op dezelfde manier op zodat je projecten met elkaar kunt vergelijken. Vergelijk projecten onderling en spiegel je opzet met referentieprojecten en kostenbechmarks. Om een vergelijking te kunnen maken is het handig om de bouwkosten uit te drukken per m² BVO en de andere kostenposten als percentages.
Documenteer je aannames
Schrijf je belangrijkste aannames uit. Wat zijn je bronnen en wat zit er voor redeneerlijk achter je getallen. Dat maakt je model transparanter en bespreekbaar.
Voer gevoeligheidsanalyses uit
Zet varianten op: wat gebeurt er als je bouwkosten 5% hoger zijn, of je rente 0,5% hoger? Zo zie je welke posten de meeste impact hebben.
Oefening baart kunst
In de training Vastgoed en Gebiedsontwikkeling leer je STIKO-modellen opzetten en toetsen. Je oefent met realistische cases, leert welke posten kritisch zijn en hoe je scenario’s maakt waarmee je zelfverzekerd kunt sparren met ontwikkelaars of financiers.
Fakton Academy is er voor vastgoedprofessionals met 0 tot 3 jaar ervaring die willen groeien in kennis, vaardigheden en impact.
E-book Fundamenten van de waardeketen
We gebruiken dit e-book ook als opstap naar de Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling – een vliegende start. Tijdens deze 4-daagse cursus voor starters met 0-3 jaar ervaring leer je alles wat je hier leest toepassen op echte cases.
