De vastgoedwaardeketen: in drie stappen van grond naar gebruik
Als starter werk je vaak mee aan een deel van een project. Je maakt een haalbaarheidsanalyse, rekent aan een ontwerp of adviseert over beleid. Maar hoe past dat in het grotere geheel? De vastgoedwaardeketen helpt je dat overzicht te krijgen. In dit artikel leggen we uit hoe de waardeketen werkt, welke fases te onderkennen zijn en waarom het belangrijk is dat jij de samenhang begrijpt.
Wat is de vastgoedwaardeketen
De vastgoedwaardeketen beschrijft het proces van waarde creatie door middel van grond en vastgoed. Het begint bij de ontwikkeling van de grond en eindigt bij het gebruik van het gebouw. In elke fase wordt waarde toegevoegd en bij elke overgang wisselt het vastgoed vaak van eigenaar.
De waardeketen bestaat uit drie fases:
- Grondexploitatie
- Vastgoedontwikkeling
- Belegging en gebruik
Vanuit chronologisch perspectief loopt de keten van links naar rechts: van onbebouwde grond naar een gebouw in gebruik. Vanuit het perspectief van de businesscase loopt het proces juist andersom: er wordt vanuit het toekomstige gebruik terug geredeneerd naar de grond. De waarde ontstaat in de fase van gebruik (en eventueel belegging), dit bepaald de verwachte verkoopopbrengst in de fase van de vastgoedontwikkeling en dit heeft daarmee invloed op de verwachte grondopbrengsten in de grondexploitatiefase.
Stap 1: Grondexploitatie
Deze fase heeft betrekking op grond- en gebiedsontwikkeling. Grond wordt verworven en bouwrijp gemaakt er wordt infrastructuur en openbare ruimte aangelegd en de benodigde planologische procedures worden doorlopen. Dit gebeurt meestal door gemeenten of gebiedsontwikkelaars. De financiële onderlegger voor deze fase is de GREX, waarin kosten en opbrengsten van de grondexploitatie in beeld worden gebracht. Voor meer over de GREX kun je dit artikel hierover lezen.
Stap 2: Vastgoedontwikkeling
Een ontwikkelaar koopt een bouwrijpe bouwkavel en realiseert hierop een gebouw. Dit kan een wooncomplex zijn maar ook bijvoorbeeld een kantoor. De ontwikkelaar stuurt op de kosten, planning, ontwerp en verkoop van het vastgoed.
Stap 3: Belegging en gebruik
Na de realisatie wordt het gebouw in gebruik genomen door een eigenaar/gebruiker (bijvoorbeeld een woningkoper) of verkocht aan een belegger. De gebruiker betaalt huur, waarmee de belegger rendement maakt. Deze waarde van het vastgoed is bij beleggingsvastgoed gebaseerd op de verwachte kasstromen en het risico dat daaraan verbonden is. Lees meer in het e-book Fundamenten van de waardeketen.
Waarom is dit belangrijk voor starters?
Als je de vastgoedwaardeketen snapt, begrijp je beter hoe jouw werk invloed heeft op andere schakels. Je kunt gerichter vragen stellen, betere analyses maken en jezelf ontwikkelen tot een volwaardige gesprekspartner.
Hoe krijg je hier grip op
De vastgoedwaardeketen en het redeneren vanuit de integrale businesscase heeft een centrale rol in de Fakton Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Bekijk hier hoe dit programma jou verder helpt in je carrière. Lees hier meer over de opleidingen van Fakton Academy.
E-book Fundamenten van de waardeketen
We gebruiken dit e-book ook als opstap naar de Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling – een vliegende start. Tijdens deze 4-daagse cursus voor starters met 0-3 jaar ervaring leer je alles wat je hier leest toepassen op echte cases.
