Kleine aannames in je rekensheet kunnen grote impact hebben

Je opent je rekenmodel, vult wat getallen in en drukt op ‘enter’. Klaar. Maar wist je dat een kleine aanpassing zoals 5% hogere kosten, 0,5% lagere huurindexatie of 0,2% punt lagere  rendementseis in veel gevallen duizenden tot tienduizenden euro’s verschil oplevert in de residuele grondwaarde?

Als starter in de vastgoedsector werk je vaak met rekenmodellen. In deze rekenmodellen zitten diverse aannames zoals huurgroei, onderhoudskosten, rente, leegstand, indexatie en discontovoeten. Deze aannames lijken aanvankelijk klein, bijna marginaal. Toch kunnen ze juist door het samenspel een grote invloed hebben op de uiteindelijke waarde. Je moet daarom grip krijgen op je aannames.

Hoe ontstaan zulke grote effecten?

Invloed van tijd en indexatie in een DCF model
Als je een berekening maakt die betrekking heeft op een lange looptijd dan werk je dit idealiter uit in een Discounted Cashflow (DCF) model. Denk bijvoorbeeld aan beleggingswaarde berekening voor een vastgoedobject of een grondexploitatie voor een gebiedsontwikkeling. In een DCF berekening moet je kosten en opbrengsten indexeren, maar hoe vaak je indexeert en de verhouding tussen opbrengsten en kosten maken het verschil. Als kosten bijvoorbeeld 1%-punt per jaar harder stijgen dan de huur, kan de uitkomst van het model volledig verschuiven.

Ketenwerking van kasstromen
In rekenmodellen bouw je vaak jaar op jaar voort. Een kleine afwijking in jaar 1, 2 of 3 wordt doorvertaald in latere jaren. Dit geldt voor zowel opbrengsten als kosten.

Gevoeligheid van bijvoorbeeld een residuele berekening
Sommige berekeningen hebben überhaupt een hogere inputgevoeligheid. Een voorbeeld hiervan is de residuele grondwaarde berekening; een kleine aanpassing in de input heeft een grote invloed op de output. Ter illustratie: stel de opbrengst is 100 en de stichtingskosten zijn 85 dan is de residuele grondwaarde 15 (100-85=15). Een aanpassing van slechts 2% in de opbrengsten heeft bijna 15% invloed op de uitkomst (102-85=17).

Educated guesses zoals leegstand en onvoorziene kosten
Een deel van de aannames in rekenmodellen, bijvoorbeeld aannames over leegstand of onverwachte kosten, zijn vaak educated guesses en daarmee dus sterk afhankelijk van de persoon die het model heeft ingevuld. Wanneer deze aannames te optimistisch of pessimistisch zijn, ontstaat er snel een afwijking tussen model en realiteit met grote gevolgen voor rendement of haalbaarheid.

Hoe krijg je grip op aannames?

Je moet dus heel gewogen omgaan met aannames in rekenmodellen. Onderstaand enkele tips om grip te krijgen op je aannames:

• Voer een sensitiviteitsanalyse uit
• Werk met scenario’s: optimistisch, neutraal en voorzichtig
• Documenteer en onderbouw je aannames: welke keuze maak je en waarom
• Laat een collega altijd met een kritisch blik meekijken

Waarom dit relevant is voor jou?

Als starter werk je vaak met modellen die je niet zelf hebt opgebouwd. Daarom is het cruciaal dat je inzicht hebt in welke aannames in een model zitten en waarom. Zo kun je gerichter vragen stellen, beter meepraten en fouten signaleren.

In de Fakton Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling leer je niet alleen hoe je een model doorgrond, maar vooral hoe je aannames kritisch beoordeelt, gevoeligheden doorrekent en je berekening hiermee robuuster maakt. Zo leer je niet alleen rekenen, maar ook begrijpen wat elk getal betekent en hoe je uitkomsten interpreteert.

Fakton Academy is er voor vastgoedprofessionals met 0 tot 3 jaar ervaring die willen groeien in kennis, vaardigheden en impact.