Wat is het BAR precies en waarom gebruiken beleggers het zo vaak?
Als je meedraait in vastgoedprojecten hoor je vaak uitspraken als “het BAR van dit object ligt op vijf procent” of “deze deal komt alleen rond bij een lagere BAR”. Maar wat is het BAR eigenlijk precies? En waarom is het voor beleggers en ontwikkelaars zo’n belangrijk kengetal? In dit artikel leggen we uit wat het BAR is, hoe je het berekent en waarom het zo vaak gebruikt wordt in de vastgoedpraktijk.
Wat betekent BAR
BAR staat voor bruto aanvangsrendement. Je berekent deze door de bruto jaarhuur te delen door de aankoopprijs van het vastgoed. Het is een snelle, eenvoudige methode die gebruikte kan worden om de waarde van een object te bepalen.
De berekening is als volgt:
BAR = bruto jaarhuur gedeeld door de aankoopprijs van het vastgoed
Stel: een belegger koopt een nieuwbouw plintfunctie voor € 1.000.000,- VON. De jaarlijkse huurinkomsten bedragen € 60.000. Dan is het BAR 6,0%.
Het gaat hier om de bruto huur. Dat betekent dat kosten zoals onderhoud, leegstand, beheerkosten of belastingen nog niet zijn afgetrokken. Bij een BAR berekening wordt niet expliciete rekening gehouden met exploitatiekosten. Het is een redelijk grove schatting, bijvoorbeeld nuttig voor snelle vergelijkingen of een snelle prijsbepaling.
Waarom gebruiken beleggers en ontwikkelaars het zo vaak
Het BAR is snel en overzichtelijk. Beleggers gebruiken het vooral in een vroeg stadium van een analyse of bij het vergelijken van objecten. Als je tien panden op het oog hebt, kun je ze eenvoudig naast elkaar leggen op basis van het BAR. Ontwikkelaars gebruiken het vaak om een inschatting te maken van de mogelijke verkoopopbrengst van beleggingsvastgoed; bijvoorbeeld bij de realisatie van middenhuurwoningen. Door de huurprijs en het marktconforme BAR in te schatten kan de beleggingswaarde namelijk relatief eenvoudig bepaald worden.
De hoogte van het BAR zegt wel iets over de investering niet alles. Een pand met een hoge BAR kan bijvoorbeeld meer verhuurrisico hebben of lagere kwaliteit bieden. Een lage BAR kan wijzen op een toplocatie met weinig kans op leegstand.
Wat zijn de beperkingen van BAR
Het BAR houdt geen rekening met exploitatiekosten en waarde ontwikkeling in de loop van de tijd. Het zegt dus weinig over wat een belegger onder de streep daadwerkelijk overhoudt. Daarom wordt in de praktijk ook vaak gekeken naar het netto aanvangsrendement (NAR) of de Discounted Cash Flow (DCF). Voor een nadere omschrijving van deze drie waardeingsmethodes zie het e-book Fundamenten van de waardeketen.
Toch blijft het BAR populair omdat het model eenvoudig, transparant en breed toepasbaar is. Zeker bij transacties van vastgoed waarvoor veel transacties van vergelijkbare panden beschikbaar zijn is het een gangbare manier om de waarde van vastgoed te koppelen aan de brutohuurinkomsten.
Hoe krijg je hier grip op?
In de Fakton Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling leer je hoe beleggers denken en rekenen. Je ontdekt hoe ze het BAR gebruiken in hun businesscases en hoe jij als professional daarmee omgaat in onderhandelingen of analyses. Zo ontwikkel je inzicht in waarde en rendement vanuit het perspectief van de belegger.
Bekijk hier hoe de Fakton Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling jou verder helpt in je carrière. Lees hier meer over de opleidingen van Fakton Academy.
E-book Fundamenten van de waardeketen
We gebruiken dit e-book ook als opstap naar de Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling – een vliegende start. Tijdens deze 4-daagse cursus voor starters met 0-3 jaar ervaring leer je alles wat je hier leest toepassen op echte cases.
