De Gebiedsontwikkelaar

Wat doet een Gebiedsontwikkelaar precies?

Je werkt mee aan een project waar de gemeente, ontwikkelaars en adviseurs aan tafel zitten. Iemand stelt zich voor als gebiedsontwikkelaar. Je schud elkaar de hand maar denkt: wat doet diegene nou precies? In dit artikel staan we stil bij de taken en verantwoordelijkheden van een gebiedsontwikkelaar en waarom deze functie zo belangrijk is in de vastgoedwaardeketen.

Wat is gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkeling gaat over het ontwikkelen van complete gebieden waar mensen wonen, werken en/of recreëren. Denk aan stationsomgevingen maar ook aan nieuwbouwwijken of -buurten aan de rand van de stad. Het proces begint bij het verwerven en voorbereiden van gronden en eindigt bij een nieuwe wijk of buurt die in gebruik is. Daarvoor zijn veel partijen nodig: de gemeente, eventueel hogere overheden, ontwikkelaars, woningcorporaties en beleggers, maar ook bijvoorbeeld partijen die energie en andere ondergrondse infrastructuur in het gebied aanleggen.

In fysieke zin gaat gebiedsontwikkeling niet alleen om gebouwen, maar ook om de inrichting van openbare ruimte. Daarmee wordt een fijne woonomgeving voor nieuwe inwoners gecreëerd, wordt bijgedragen aan de economische structuur van een regio, worden recreatiestructuren versterkt, etc. De basis hiervoor legt de gebiedsontwikkeling in de fase die vóór de vastgoedontwikkeling plaatsvindt: in de initiatief-, haalbaarheids- en grondexploitatiefase.

De gebiedsontwikkelaar: wat komt er kijken bij deze rol?

In de waardeketen onderscheiden wij de ‘’rol’’ van gebiedsontwikkelaar van de rol van vastgoedontwikkelaar. Binnen de rol van vastgoedontwikkelaar valt de ontwikkeling en realisatie van vastgoed op een bouwrijp kavel (zie E-book, LINK). De rol van gebiedsontwikkelaar focust op andere zaken die randvoorwaardelijk zijn om vastgoedontwikkeling mogelijk te maken. Enerzijds zit dat in alle voorbereidingen die nodig zijn om te komen tot bouwrijpe kavels voor vastgoedontwikkeling. Anderzijds zit hem in het maken van een veerkrachtige omgeving en openbare ruimte met voldoende voorzieningen voor het vastgoed en haar eindgebruikers. De exacte invulling van de rol verschilt per context, maar dit zijn typische werkzaamheden:

• Planvorming: het smeden van plannen voor gebiedsontwikkeling in samenwerking met de relevante stakeholders. Hieronder vallen bijvoorbeeld het opstellen van gebiedsvisies en stedenbouwkundige plannen voor het gebied, het (laten) uitvoeren van onderzoeken, het doorlopen van planologische procedures om te komen tot een passend omgevingsplan en het maken van afspraken met ontwikkelaars;
• Verwerven van grondposities in een gebied;
• Bouwrijp maken van de gronden: hieronder valt onder andere de sloop van opstallen, saneren van gronden, het ophogen van gronden en het aanleggen van riolering; 
• Woonrijp maken: het inrichten van het gebied. Denk aan het aanleggen van wegen, parkeerkoffers, fiets- en wandelpaden, parken en speelvoorzieningen; 
• Uitgeven van bouwrijpe kavels zodat er vastgoed op gerealiseerd kan worden.

Het financiële en planmatige proces van verwerving, inrichting en uitgifte van grond noemen we een grondexploitatie. Degene die de grondexploitatie voert, noemen we de grondexploitant. Dat kan een publieke partij zijn (vaak gemeente), een private partij of een combinatie hiervan. Belangrijk: in alle gevallen is goede samenwerking tussen markt en overheid cruciaal voor goede gebiedsontwikkeling. Er bestaan diverse samenwerkingsmodellen; bijvoorbeeld een bouwclaimmodel of een Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij (GEM).

Waarom is het belangrijk om deze rol goed te begrijpen?

Als je de rol van de gebiedsontwikkelaar begrijpt, snap je hoe onder andere markt, beleid, ontwerp en financiën elkaar beïnvloeden en waar je met slimme ingrepen grote waarde creëert. Het stelt jou in staat om overzicht te bewaken en vertraging te voorkomen of een ontwikkeling die is vastgelopen uit het slop te trekken. 

Hoe krijg je hier grip op

In de Fakton Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling leer je wat de verschillende fasen van gebiedsontwikkeling zijn: van initiatief en planvorming tot uitvoering en beheer. Je leert welke posities spelers kunnen innemen in het speelveld, welke belangen er spelen en welke instrumenten partijen tot hun beschikking hebben. Je werkt aan een gebiedscasus waarin je leert hoe je vanuit verschillende rollen aan dezelfde opgave werkt. Je leert rekenen aan businesscases én hoe je in een samenspel tussen publieke en private partijen komt tot gezamenlijke oplossingen die gebiedsontwikkeling mogelijk maken. Hierna begrijp jij de gebiedsontwikkelaarslogica én kan jij deze toepassen in projecten waar jij aan werkt.

Bekijk hier hoe de Fakton Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling jou verder helpt in je carrière.