Waarom de GREX onmisbaar is, maar niet genoeg

Waarom de GREX onmisbaar is, maar niet genoeg

In gebiedsontwikkeling gaat het gesprek veelvuldig over de vraag: sluit de grondexploitatie? Begrijpelijk, want zonder financiële haalbaarheid komt een plan meestal niet van de grond. Steeds meer experts wijzen er tegelijk op dat de blik op alleen de grondexploitatie te smal kan zijn. Hierbij komen termen als systeemexploitatie, verlengde GREX en maatschappelijke waarde voorbij. Juist daarom is het belangrijk om eerst scherp te hebben wat de GREX wél doet en waar dit instrument zijn grenzen bereikt.

Waarom de GREX zo vaak leidend is

De GREX, voluit grondexploitatie, is de financiële vertaling van de grond- en gebiedsontwikkeling. In de basis gaat het om de kosten en opbrengsten die samenhangen met het ontwikkelen van een gebied. Denk aan verwerving van eigendommen, sloop van aanwezige opstallen, inrichting van nieuwe openbare ruimte en plankosten. Aan de opbrengstenkant gaat het vooral om de verkoop van bouwrijpe grond, soms aangevuld met bijvoorbeeld een subsidie.

Dat maakt de GREX tot een praktisch stuurinstrument. Gebiedsontwikkeling kent vaak hoge kosten aan het begin, terwijl opbrengsten pas later volgen. Een GREX kijkt daarom niet alleen naar de optelsom van kosten en opbrengsten, maar ook naar fasering, indexatie en rentekosten. In het E-boek gaan we wat uitgebreider in op de GREX.

Wat een GREX precies laat zien

In de GREX wordt gekeken naar de directe kasstromen van de grondontwikkeling. De scope is afgebakend. Je rekent aan verwachte geldstromen in de komende pakweg 5 tot 20 jaar en herleidt die naar één saldo, bijvoorbeeld als contante waarde of eindwaarde. Daarmee helpt de GREX om keuzes te maken over programma, fasering en investeringen.

De GREX staat ook niet op zichzelf. De grondopbrengst hangt sterk samen met de businesscase van de vastgoedontwikkelaar en indirect met die van de belegger of eindgebruiker. In de waardeketen wordt dus van gebruik teruggerekend naar grond. Daarnaast moeten er aan diverse voorwaarden worden voldaan om überhaupt een gebied te kunnen ontwikkelen; denk bijvoorbeeld aan de mogelijkheid om een stroomaansluiting te krijgen.

Partijen sturen op een sluitende GREX

Dat er wordt gestuurd op een sluitende GREX is logisch. Als de verschillende kosten niet worden terugverdiend via grondopbrengsten, tijdelijke inkomsten of subsidies, ontstaat een tekort en zal een marktpartij in principe niet overgaan tot ontwikkeling. Een publieke partij, zoals een gemeente, zou bijvoorbeeld vanuit publiek belang wel kunnen besluiten om een gebiedsontwikkeling te starten ondanks dat de GREX niet sluit. Maar publieke partijen moeten zorgvuldig omgaan met publieke middelen en zullen daarom ook financieel moeten sturen.

In de praktijk komt het geregeld voor dat een GREX niet sluit. Dan wordt een plan geschrapt, aangepast, anders gefaseerd of alleen mogelijk gemaakt met subsidie of een andere bijdrage. Een GREX is dus geen financiële formaliteit of boekhoudkundige hobby. Het is een voorwaarde om een ontwikkeling überhaupt in beweging te krijgen.

Waarom de GREX niet het hele verhaal vertelt

Tegelijk zit daar ook precies de beperking. De GREX kijkt vooral naar directe en financieel toerekenbare kasstromen binnen de grondontwikkeling. Wat buiten die afbakening valt, verdwijnt al snel naar de achtergrond. Denk aan maatschappelijke baten, potentieel lagere klimaatschade op de lange termijn, gezondere leefomgevingen en extra economische waarde in de stad of regio.

Aeisso Boelman pleit voor een bredere benadering dan alleen de grondexploitatie; de zogenaamde systeemexploitatie. De echte bottleneck van gebiedsontwikkeling zit volgens hem steeds vaker niet in het project zelf, maar in het systeem eromheen: netcapaciteit, mobiliteit, water en bodem. Juist zulke systeeminvesteringen zijn nodig om een gebied toekomstbestendig te maken, maar landen lang niet altijd logisch in een traditionele GREX. Het model geeft geen compleet beeld.

Jeroen de Jong publiceerde onlangs een artikel waarin hij uiteenzet dat een sluitende GREX nog niet betekent dat een gebiedsontwikkeling ook echt de juiste waarde creëert. Jeroen de Jong stelt dat vanuit het sturen op de sluitende GREX ambities rond klimaatadaptatie, energie, sociale kwaliteit en leefbaarheid sneller onder druk staan, juist omdat de baten later vallen of bij andere partijen terechtkomen. Wat niet goed in het model past, krijgt potentieel in besluitvorming minder gewicht.

Waarom het alsnog belangrijk is om de GREX goed te doorgronden

De kunst is niet om minder naar de GREX te kijken, maar om beter te begrijpen wat de GREX wel en niet vertelt. Zonder GREX-inzichten blijven keuzes over programma, fasering en kwaliteit los van hun financiële consequenties en loop je het risico dat een gebiedsontwikkeling helemaal niet van de grond komt. Wie de GREX doorgrondt, kan sturen op haalbaarheid en ervoor zorgen dat gebiedsontwikkelingen de kwaliteit krijgen die we beogen.

Wil je de GREX leren doorgronden? In de Training Vastgoed- en Gebiedsontwikkeling van Fakton Academy leer je wanneer een GREX wel of niet sluit en hoe je daarop kunt sturen. Je werkt aan echte gebiedscasussen en een realistisch rekenmodel, zodat je sneller tot haalbare plannen komt en gebiedsontwikkelingen richting realisatie brengt.

Schrijf je in voor de Training Vastgoed- en Gebiedsontwikkeling van Fakton Academy.