BAR: een half procent dat je businesscase laat kantelen

BAR: een half procent dat je businesscase laat kantelen

Je hoort het vaak in vastgoed: discussie over het bruto aanvangsrendement (BAR). “We rekenen met een BAR van 4,0%.” “Nee, hier moet je 4,5% pakken.”

Dat klinkt als een klein verschil. Maar 0,5%-punt BAR kan je beleggingswaarde met tienduizenden euro’s laten schuiven. Dit is dus geen “detaildiscussie”.

Hoe zat het ook alweer met het BAR?

Met een BAR-berekening kun je op een snelle manier vastgoed waarderen. Je kunt het BAR-berekenen door de bruto jaarhuur af te zetten tegen de totale investering/waarde (VON). In de praktijk gebruik je het vaak andersom: je neemt een marktconforme BAR en rekent daarmee terug naar een waarde. Lees meer hierover in ons eerdere blog: Wat is het BAR precies en waarom gebruiken beleggers het zo vaak?

Handig voor een snelle vergelijking en eerste verkenningen – maar ook gevoelig, omdat je één percentage gebruikt om een hele wereld aan risico’s en verwachtingen samen te vatten.

Een verschil van 0,5% maakt een wereld van verschil

Het BAR is een gevoelige parameter. Het werkt als een hefboom op je waarde. Ter illustratie hierna een voorbeeld van een middenhuurwoning met een huur van € 1.150 per maand (€ 13.800 per jaar) waarin 0,5%-punt BAR gekwantificeerd is.

Stel: we waarderen met een BAR van 4,0% of 4,5%:

• BAR 4,0%→ VON-waarde = € 13.800 / 4,0% = € 345.000 VON
• BAR 4,5%→ VON-waarde = € 13.800 / 4,5% = € 306.667 VON

Verschil: € 345.000 − € 306.667 = € 38.333
Dat is circa 11,1% lager door alleen de BAR-aanname iets aan te passen.

Waarom is het BAR soms hoger en soms lager?

Je zult dus vaak zien dat je je huur lokaal moet onderbouwen, maar je BAR kunt spiegelen aan referenties die verder weg liggen – mits je object en risico’s vergelijkbaar zijn.

Huurprijzen zijn namelijk sterk lokaal gedreven. Dat heeft alles te maken met de ruimtemarkt: lokaal vraag en aanbod. Het huurprijsniveau van een winkel of woning in Utrecht zegt vrijwel niets over het huurniveau in Zwolle. Het BAR is veel minder lokaal gebonden: een BAR-referentie uit Utrecht is vaak (na correcties) wel bruikbaar voor een casus in Zwolle. Het BAR komt tot stand op de activamarkt (zie de werking van het vastgoedsysteem in hoofdstuk 1 van het E-book Fundamenten van de waardeketen).

Of het BAR hoger of lager uitvalt, hangt grofweg af van twee abstractieniveaus.

• Ten eerste van de kapitaal- en activamarkt. Als er veel kapitaal richting vastgoed stroomt en de rente laag is, accepteren beleggers een lager aanvangsrendement en stijgt de waarde van vastgoed. Het omgekeerde geldt ook, stel beleggers hebben geen interesse in het beleggen in een bepaald vastgoedsegment: dan zie je het BAR oplopen en waarden dalen. Het BAR is dus geen vast percentage maar deze beweegt met marktschommelingen omhoog en omlaag.
• Ten tweede spelen object- en locatiekenmerken een rol. Hoe zit het met de verhuurbaarheid (hoe stabiel is de vraag?), kwaliteit en duurzaamheid (hoe toekomstbestendig is het vastgoed?) en welke huur- en/of waardegroei kan er op termijn gerealiseerd worden (hoeveel indirect rendement is er te realiseren?). Het toekomstperspectief van een object komt allemaal in dat ene BAR-percentage terug.

Hoe krijg je grip op BAR?

Omdat het BAR een hele wereld van marktmoment, risico’s en verwachtingen samenvat, is het belangrijk dat je referentiekader zo goed mogelijk vergelijkbaar is. Je wilt appels met appels vergelijken en niet met peren of bananen. Corrigeer de referenties daarna zoveel mogelijk naar jouw situatie. Dit zijn zowel correcties voor het marktmoment (andere situatie op de kapitaal- en activamarkt) als correcties voor de object- en locatiekenmerken.

In de Training Vastgoed- en Gebiedsontwikkeling van Fakton Academy leer je niet alleen hoe je rekent, maar vooral hoe je je aannames onderbouwt en controleert. Je leert de value drivers per sector herkennen, je bouwt gevoel op voor marktcijfers en je oefent met het vertalen van referenties (toetsing op leegwaarderatio, vertaling van BAR k.k. naar BAR, etc.). Zodat je niet alleen een getal in een model zet, maar ook begrijpt wat dat getal in de praktijk betekent.

Bekijk hier de Training Vastgoed- en Gebiedsontwikkeling van Fakton Academy.