De GREX

De GREX: wat is het en hoe reken je eraan?

Je hoort het vaak als je met gebiedsontwikkeling te maken hebt. “Met deze grondwaarde krijgen we de GREX niet rond gerekend” of “De GREX moet sluitend zijn.” Maar wat is die GREX nou precies? En hoe weet je of hij sluitend is? Voor veel starters in vastgoed is het een vaag begrip. In dit artikel leggen we uit wat een GREX is, wat erin zit en hoe je eraan rekent. Stap voor stap.

Wat is een GREX

GREX staat voor grondexploitatie. Het financiële en planmatige proces van verwerving, inrichting en uitgifte van grond noemen we ook wel een grondexploitatie. Degene die deze grondexploitatie voert, is de grondexploitant. Een GREX berekening is de financiële vertaling van een gebiedsontwikkeling en omvat de kosten en opbrengsten van grond- of gebiedsontwikkeling. Juist omdat gebiedsontwikkelingen meerdere jaren doorlooptijd kennen, draait een GREX niet alleen om de platte som van kosten en opbrengsten, maar ook om timing, indexatie en rente. Dat levert vaak het bekende “badkuipprofiel” op: forse kosten aan het begin, opbrengsten daarna. 

In Nederland zijn er zowel publieke partijen (met name gemeenten) als private partijen (met name ontwikkelaars) actief in grondexploitaties. Tussenvormen bestaan in de praktijk ook, bijvoorbeeld in Publiek-Private Samenwerkingen (PPS), maar in alle gevallen draait de GREX in principe om hetzelfde. Grondexploitanten zetten een GREX-berekening bijvoorbeeld in om te bepalen of een gebiedsontwikkeling op een locatie financieel haalbaar is of om te bepalen voor hoeveel de grond aangekocht kan worden.

Hoe ziet een GREX eruit

De kasstromen in een GREX verschillen van die in de vastgoedontwikkeling, ook wel VEX genaamd. De kern van de GREX zijn de kosten en opbrengsten gemoeid met de ‘’grondontwikkeling’’. Aan de opbrengstenkant gaat het in de basis om:

• Grondopbrengsten (verkoop van bouwrijpe kavels aan vastgoedontwikkelaars).
  Let op, hier zit een belangrijke link naar andere onderdelen van de waardeketen: de businesscase van vastgoedontwikkeling en indirect de businesscase van de belegger. 
• Tijdelijke exploitatie-opbrengsten bij transformatieopgaven
• Subsidie-inkomsten (niet in alle gevallen van toepassing). 

Aan de kostenkant gaat het in de basis om:

• Verwerving van gronden en opstallen
• Bouw- en woonrijp maken. Dit zijn twee gebiedsontwikkeling specifieke termen. Het bouwrijp maken omvat kosten als slopen van bestaande opstallen, bodemsanering, aanleg van riolering en grondwerkzaamheden. Het woonrijp maken omvat het aanleggen van wegen, inrichten van groenstructuren, etc.
• Een reservering voor onvoorziene kosten
• Plankosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht op uitvoering (VTU)
• Bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen, bijvoorbeeld voor infrastructuur om het plangebied te ontsluiten

De tijdscomponent van grondexploitaties

Omdat opbrengsten vaak jaren na de grootste kosten vallen, is het noodzakelijk om kasstromen over de looptijd te modelleren en tot een enkel saldo te herleiden via discontering (contante waarde) of oprenting (eindwaarde). Het berekenen van de contante waarde doe je aan de hand van een disconteringsvoet, zie hiervoor ook de uitleg in het E-book (LINK). Zowel contante waarde berekeningen als eindwaarde berekeningen komen veel voor in de praktijk en helpen om de waarde van de gehele gebiedsontwikkeling uit te drukken in één getal; het belangrijkste is dat je kiest, consequent doorrekent en je parameters goed onderbouwt.

Voorbeeldberekening: simpele GREX

We gaan uit van de herontwikkeling van een locatie waar momenteel een bedrijfshal staat. Op plots van telkens 80 m2 is voldoende ruimte om te komen tot bouwrijpe grond voor woningbouwontwikkeling én voor de benodigde voorzieningen voor die woningbouw: onder andere wegen, parkeren en groen. De grondexploitatiekosten voor een plot van 80 m2 bedragen € 41.220 en de opbrengsten van het verkoopbare bouwrijpe kavel betreffen € 42.100 (meer informatie over deze kosten en opbrengsten, LINK). In eerste opzicht lijkt dit een winstgevende gebiedsontwikkeling. 

Echter, aangezien de kosten en opbrengsten niet direct worden gerealiseerd, zijn tijdseffecten en rentekosten belangrijk om in de analyse op te nemen. De volgende stap is dan ook het opstellen van een fasering en het indexeren en contant maken van de kasstromen. Hieronder een uitwerkingen waarin we uitgaan van een jaarlijkse indexatie van opbrengsten en kosten van 2,0% per jaar en een rente-/disconteringsvoet van 5,0%.

De contante waarde van de grondexploitatie bij deze uitgangspunten is negatief, namelijk min € 476,-. Om de grondexploitatie minimaal sluitend te maken, kunnen de kosten van de grondexploitatie worden verlaagd of de grondopbrengsten worden verhoogd. Het laatste heeft doorgaans de meeste impact.

Waarom is het belangrijk om de GREX goed te doorgronden en toe te kunnen passen?

De GREX bepaalt of een gebiedsontwikkeling financieel kan landen. Zonder GREX‑kennis blijven keuzes over programma, fasering en kwaliteit los van hun financiële consequenties en loop je meer risico op tekorten, discussies of vertraging. Ondanks een sluitende berekening voor de belegger en ontwikkelaar kan een niet-sluitende GREX ervoor zorgen dat de plannen allemaal niet doorgaan er geen woningen gebouwd worden. Wie de GREX doorgrondt, kan sturen op haalbaarheid en ervoor zorgen dan gebiedsontwikkelingen de kwaliteit krijgen die we beogen.

In de Fakton Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling leer je een GREX opzetten, doorrekenen en scenario’s verkennen. Na de course weet jij wanneer een GREX wel of niet sluit en hoe je dat kan beïnvloeden. Onze experts begeleiden je in het opzetten van een echte gebiedscasus en een realistisch rekenmodel. Hierdoor leer je de GREX doorgronden, kom je in projecten sneller tot haalbare afspraken en zorg je ervoor dat je jouw gebiedsontwikkeling daadwerkelijk door besluitvorming heen loodst en naar realisatie brengt. 

Bekijk hier hoe de Fakton Training vastgoed- en gebiedsontwikkeling jou verder helpt in je carrière.